Управляющий ЖСК «Главмосстроевец, системный и бизнес аналитик, и просто неравнодушный человек случайно оказавшийся в мире ЖКХ

Как перенести сроки капитального ремонта и не потерять деньги?

Капитальный ремонт многоквартирного дома весьма острая и больная тема для любого собственника.

Многие уже столкнулись с типичными проблемами при проведении капитального ремонта после создания Фондов капитального ремонта: недобросовестные подрядчики, отвратительное выполнение работ, подлог документов, нарушение СНиПов и ГОСТов и многое другое. За это нужно сказать «спасибо» общей системе организации этих работ.

Собственники, насмотревшись со стороны, нередко задумываются: «А зачем нам такой капремонт? Может быть перенесем сроки на попозже?».

В более выигрышной позиции находятся владельцы специальных счетов: они являются заказчиками работ, в отличие от тех собственников, чьи деньги в «общем котле».

Тем не менее, владелец специального счета обязан провести капитальный ремонт в сроки, установленные региональной программой. В случае же непроведения в срок капитального ремонта специальный счет отбирается легкой рукой Госжилинспекции субъекта. И даже не смотря на то, что капремонт отдельных конструктивных элементов в данный период не требуется, в региональной программе он указан. Поэтому владельцам спецсчетов особенно актуален вопрос юридически правильного переноса сроков.

Где посмотреть сроки проведения капитального ремонта в вашем доме?

Если вы владелец помещения в Москве, то вам поможет сайт Региональной программы капитального ремонта. Перейдя по ссылке, вы находите ваш дом и сроки проведения.

Для иных субъектов РФ есть сайт «Реформа ЖКХ», где можно найти свой дом и посмотреть сроки региональной программы.

Еще можно посмотреть в системе ГИС ЖКХ.

Как перенести сроки капитального ремонта общего имущества?

Первый необходимый, но недостаточный шаг — провести общее собрание собственников помещений (далее — ОСС). Такая возможность закреплена в ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.

Линия

Цитата. Внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для переноса сроков важно правильно сформулировать вопрос в повестке и в решениях собственников. Название системы (конструктивного элемента), срок ремонта которой вы хотите перенести, нужно брать строго из региональной программы. Слово в слово. А срок должен попадать в трехлетнюю программу: 2027-2029 гг.

Вопрос в повестке может выглядеть следующим образом:

Линия

Вопрос №N.О переносе сроков проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых систем в многоквартирном доме по адресу ул. _______, д. __;

А в решении собственника так:

Линия

Вопрос №N.1. Перенести ремонт (название системы), включая разработку проектной документации, на (годы трехлетней регпрограммы) гг.;

По вопросам изменения сроков проведения капремонта нужны 2/3 голосов «за» от всех собственников помещений.

В завершение вы готовите протокол ОСС и сдаете один экземпляр в Госжилинспекцию г. Москвы (далее — МЖИ), а другой экземпляр — в Департамент капитального ремонта г. Москвы (далее — ДКР). Дополнительно можете отправить через систему ГИС ЖКХ.

А дальше начинается самое интересное. Решение о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимается органом государственной власти субъекта РФ с учетом методических рекомендаций МинСтроя РФ. А в самих рекомендациях сказано, что субъект сам решает. Замкнутый круг. Из которого вытекает только то, что решения ОСС может быть недостаточно, если так решит субъект федерации.

Рассмотрим на примере Москвы.

Какой орган власти переносит сроки капитального ремонта в Москве?

В Москве работает комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — Комиссия). Ее деятельность регулируется распоряжением Департамента капитального ремонта г. Москвы от 29 января 2018 года №07-14-3/8 (далее — Распоряжение №07-14-3/8). Эта комиссия реализует процесс, в рамках которого принимается решение: нужен капремонт или не нужен, сам процесс закреплен Постановлением Правительства Москвы №631-ПП от 5 сентября 2017 года (далее — ППМ №631-ПП).

В комиссию входят следующие обязательные участники/ представители:

  • Департамента капитального ремонта города Москвы (далее -ДКР)
  • Государственной жилищной инспекции города Москвы
  • Фонда капитального ремонта
  • управляющей организации
  • собственников помещений в многоквартирном доме
  • Именно соблюдение описанного ниже процесса позволит вам юридически грамотно перенести сроки капитального ремонта в собственном доме. А владельцам специальных счетов не потерять накопленные деньги.

    Как обратиться в комиссию?

    Нужно подать заявление в ДКР г. Москвы с приложением экземпляра протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о переносе сроков.

    К заявлению могут быть приложены:

  • акт технического состояния многоквартирного дома, характеризующий состояние многоквартирного дома на момент обследования, с приложением фотоматериалов;
  • копия паспорта многоквартирного дома;
  • дефектные ведомости, документы о выполненных ремонтных работах, акты аварий;
  • проектно-сметная документация на проведение работ по капитальному ремонту;
  • предписания Мосжилинспекции;
  • заключения, акты специализированных организаций о состоянии конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирного дома.
  • Какие решения может принять Комиссия?

    Комиссия может принять следующие решения по итогу рассмотрения комплекта документов:

  • О необходимости проведения капитального ремонта в сроки, установленные в региональной программе (п. 5.7.1. Распоряжения №07-14-3/8, п. 10.1. ППМ №631-ПП)
  • О возможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе сроки (п. 5.7.2 Распоряжения №07-14-3/8, п. 10.2. ППМ №631-ПП)
  • Если Комиссия принимает решение о проведении капремонта, то

  • ДКР г. Москвы уведомляет заявителя не позднее 5 рабочих дней о принятом решении (п. 5.8 Распоряжения №07-14-3/8, п. 11 ППМ №631-ПП)
  • Если Комиссия принимает решение о переносе сроков, то ДКР г. Москвы:

  • в течение 30 дней со дня принятия решения должен подготовить предложения по актуализации региональной программы капремонта (п. 5.9.1 Распоряжения №07-14-3/8, п. 12.1 ППМ №631-ПП)
  • в течение 5 дней со дня принятия решения надлежащим образом уведомляет собственников помещений, управляющую организацию, ФКР г. Москвы о принятом решении (п. 5.9.2 Распоряжения №07-14-3/8, п. 12.2 ППМ №631-ПП)
  • Чем руководствуется Комиссия при принятии решений?

    Решение о необходимости (об отсутствии необходимости) проведения капремонта принимается с учетом (п. 5.12 ППМ №631-ПП):

    1. нормативных сроков службы конструктивных элементов до проведения очередного капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на основании ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р);
    2. сведений о проведенном ранее ремонте конструктивных элементов;
    3. физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома;
    4. заключений, экспертиз состояния общего имущества в многоквартирном доме (при наличии), акта осмотра.

    Комиссия может принять решение о переносе сроков на более поздний период, если (п. 5.14 Распоряжения №07-14-3/8):

  • нет опасности нарушения предельных характеристик надежности и безопасности в течение ближайших трех лет;
  • физический износ конструктивных элементов и (или) инженерных систем не достиг установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.
  • Как оформляется решение Комиссии?

    Решение Комиссии оформляется протоколом, подписанным председателем и секретарем Комиссии (п. 5.16 Распоряжения №07-14-3/8).

    Решение Комиссии должно содержать адрес МКД, наименование видов работ и (или) услуг по капремонту, необходимость проведения которых была установлена, срок проведения таких работ и (или) услуг (п. 14 ППМ №631-ПП).

    Копия протокола заседания Комиссии направляется членам комиссии и размещается на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы: dkr.mos.ru (п. 5.17 Распоряжения №07-14-3/8).

    Личный опыт переноса сроков капитального ремонта общего имущества

    Ситуация в моем доме

    Мой дом 1969 года постройки, Башня Вулых. Надежный и простой в эксплуатации 1-подъездный 14-этажный кирпичный дом. Предыдущий председатель, Привезенова Лилия, не стала заморачиваться и создавать специальный счет капремонта — это пришлось сделать мне. На специальный счет мы перешли в 2020 году. К этому времени я уже достаточно насмотрелся на качество капитального ремонта от подрядчиков ФКР г. Москвы, будучи муниципальным депутатом. Выход из творящегося за огромные деньги бардака был один — самому стать владельцем специального счета и заказчиком работ, чтобы не допустить подобного хотя бы в своем доме.

    При переходе на специальный счет Мосжилинспекция по Москве сообщила, что все документы в порядке, а Жилинспекция по ЮЗАО якобы не нашла часть документов.

    По региональной программе капремонта в моем доме планировались следующие работы на 2021-2023 гг.:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения (стояки)
  • ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения (стояки)
  • ремонт внутридомовых инженерных систем теплонабжения (стояки)
  • ремонт фасада
  • Кто, как и зачем поставил именно эти виды работ — для меня остается загадкой. Скорее всего, кто-то тыкнул пальцем в небо, а я разгребаю последствия этого «тыка».

    Почему решили перенести сроки?

    Причины переноса сроков:

  • Отсутствие необходимости в капитальном ремонте. Фасад моего дома можно постепенно отремонтировать средствами текущего ремонта, по несколько лоджий в сезон. Зачем тратить деньги спецсчета?
  • Отсутствие доступа в 100% помещений. Некоторые собственники трясутся за свой ремонт так, словно это самое дорогое в их жизни, поэтому доступ к отдельным коммуникациям для замены стояков можно вообще не получить. Чтобы уговорить собственника сломать плитку, которой зашит стояк, мало провести разъяснительную работу — придется оценивать стоимость затрат по каждой квартире.
  • Нет надежного подрядчика. На момент 2020 года я не знал ни одну бригаду, фирму, которым бы доверил такой сложный вид работ, как замена стояков в квартирах.
  • Ради сохранения средств специального счета. Если не провести указанные работы в срок и не перенести их, то можно потерять накопленные деньги.
  • В карусели можно посмотреть примеры капитального ремонта квартирных стояков, проводимого силами подрядчиков ФКР Москвы

    Проведение общего собрания

    Для переноса сроков мне пришлось провести еще одно ОСС в 2020 году. Что удивительно, многие жильцы были убеждены, что капремонт нужен, ведь о нем так радостно сообщает Мэр Москвы. Однако, после просмотра нескольких видеороликов с адресов в Ломоносовском районе, где уже велся капитальный ремонт силами ФКР г. Москвы, мои собственники кардинально поменяли своё мнение — они поняли, что наш дом могут просто разнести.

    Сдача документов в МЖИ / ДКР

    После проведения ОСС протокол был сдан на хранение в МЖИ.

    МЖИ по ЮЗАО отписалась, что не принимает протокол на хранение, т. к. якобы я не передал половину бюллетеней собственников и некоторые приложения. Однако, я сдавал документы с описью, увесистую пачку, и у меня были подтверждение получения. Видимо при передаче документов из центрального аппарата МЖИ в окружную инспекцию часть документов потеряли.

    Лучшая иллюстрация того, как надежно хранятся документы в Мосжилинспекции. Их могут

    Также я направил протокол ОСС в ДКР г. Москвы, они спустили его в ФКР г. Москвы.

    Подходил к концу 2022 год. Я был убежден, что изменения в региональную программу внесут без всяких проблем, как мне говорили мои коллеги муниципальные депутаты. Однако, это убеждение было ошибочным.

    Требование созвать комиссию по необходимости проведения капремонта

    В 2021 году я так и не увидел изменений сроков в регпрограмме капремонта, поэтому решил написать в ДКР г. Москвы.

    В полученном ответе я увидел важную деталь: сроки перенесем, если будет соответствующее решение некой комиссии.

    Разобравшись в вопросе, я понял, что требуется заседание комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта, о деятельности которой я рассказал в начале статьи.

    Далее у меня была длительная переписка с ДКР, ФКР г. Москвы, Префектурой ЮЗАО с требованием созвать эту самую комиссию. Меня кормили завтраками о заседании комиссии с марта 2022 года.

    Я требовал конкретного времени и места проведения комиссии, но мне сообщили, что заседание будет лишь в 2022 году)

    Как я и описывал выше, я направил в адрес ФКР и ДКР документы, подтверждающие отсутствие необходимости проведения капитального ремонта.

    Но комиссия так и не созывалась, а меня продолжали кормить пустыми обещаниями.

    Помогло лишь жесткое письмо в адрес руководителей ДКР и ФКР. Оно ниже.

    В итоге 16 ноября 2022 года мне позвонили из управы и сообщили, что 17 ноября 2022 года (ЗАВТРА) состоится заседание комиссии, где будет рассматриваться мой вопрос. И 17 ноября 2022 ФКР присылает ответ задним числом.

    Чтобы несколько людей собрались и обсудили вопросы необходимости проведения капремонта потребовалось 2 года переписки. А уведомить о заседании — в последний день, задним числом. Отличный пример неэффективной организации труда от сотрудников Правительства Москвы.

    Как проходила комиссия

    Комиссия собралась в зале заседаний Префектуры ЮЗАО. Очно присутствуют только сотрудники управляющих организаций и управ районов. Сотрудники МЖИ, ФКР и ДКР г. Москвы подключаются удаленно по ВКС.

    Когда дошла очередь до моего дома, секретарь комиссии предоставил мне слово, я изложил факты, ситуацию, и описал, чего хотят собственники. Далее слово передали кому-то из сотрудников МЖИ / ФКР, и началось «веселье».

    Секретарь комиссии предложил отказать моему дому в переносе сроков капремонта по следующим причинам:

  • МЖИ не приняло протокол на хранение, он может быть поддельным;
  • МЖИ сообщила, что по результатам их обследования мои системы ХВС и ГВС находятся в неудовлетворительном состоянии;
  • Вашим актам обследования мы не доверяем.
  • Произнесенное не соответствовало действительности ни на грамм. Я не мог допустить, чтобы на основании недостоверных сведений результаты моей работы были убиты. Пришлось нарушить регламент проведения комиссии, взять слово и возразить секретарю комиссии:

  • Вы сами мне сообщили в ответе, что если МЖИ не приняло протокол на хранение — это не отменяет его легитимность. У вас было несколько лет, чтобы это оспорить, но почесались ваши коллеги только тогда, когда я потребовал перенести сроки.
  • Сотрудники МЖИ по ЮЗАО никогда не проводили обследование моего дома, не приходили и не фиксировали состояние систем. Утверждения об их неудовлетворительном состоянии ложные и вводят в заблуждение всех участников комиссии.
  • Мои акты обследования подготовлены сотрудниками ЖСК, членами Правления и собственниками помещений. Вы считаете, что мы вас обманываем?
  • После моих доводов секретарь комиссии дал заднюю и предложил, чтобы сотрудники МЖИ провели обследование квартирных стояков. Здесь я не выдержал и задал вопрос в лоб:

  • Вы сейчас на полном серьезе заявляете, что сотрудники МЖИ пройдут 112 квартир и обследуют каждую квартиру на предмет состояния стояков?
  • Ответа от присутствующих членов комиссии я не получил. Мое последнее требование: включить в протокол заседания мое особое мнение. Я понимал, что нужно срочно начать готовить особое мнение и направлять его в адрес руководителей ДКР и ФКРС сразу после заседания.

    Подготовка особого мнения

    Письмо получилось строгим, но по делу. Предполагаю, что в кабинетах членов комиссии резко выросло производство тепловой энергии.

    К сожалению, некоторые служащие Правительства Москвы понимают стиль общения в крайне резкой форме

    Протокол комиссии о необходимости капремонта

    Спустя несколько дней я получаю ответ на особое мнение: по вашему адресу будут перенесены сроки капитального ремонта, соответствующие изменения в региональную программу будут внесены.

    Я нашел своей протокол на сайте ДКР г. Москвы и долго не мог поверить своим глазам.

    2 года у меня ушло на то, чтобы перенести сроки капитального ремонта и спасти деньги собственников своего дома.

    2 года переписки с Правительством Москвы, требования людей выполнить свои прямые обязанности. Эта история свидетельствует о низком уровне межведомственного взаимодействия, согласованности действий и уровне квалификации сотрудников некоторых структур Правительства Москвы. Такие люди лишь показывают, что демонстрируемая москвичам красивая картинка абсолютно не соответствует реальности: Сергей Собянин рассказывает об эффективности в ЖКХ, а тут 10 человек 2 года собраться не могут на встречу.

    P.S. Интересный факт: Протоколы заседания комиссий не публиковались почти год и начали публиковаться снова только после моего заседания. Совпадение? Не думаю!

    Действующие лица этой истории:
    Васильев А.А. — секретарь комиссии, начальник управления информационного обеспечения и взаимодействия с ОИВ ФКР Москвы
    Погорелов Р.В. — заместитель начальника Управления ДКР Москвы
    Кондратьев В.В. — представитель Мосжилинспекции
    Голованова С.Ю. — представитель ФКР Москвы
    Насимов С.В. — заместитель директора ФКР Москвы
    Комаров П.А. — заместитель начальника ЖИ по ЮЗАО


    🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикуются только в Telegram.
    💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все

    Если у вас есть желание, время и средства, и вы хотите повторить мой опыт, обращайтесь. Я открыт для сотрудничества.

    Контакты:
    e-mail: chirkin.kirill@gmail.com

    Подписаться на блог
    Поделиться
    Отправить
    Запинить
    Дальше