Завершилось моё ежегодное общее собрание собственников, о котором я рассказывал в своём канале-дневнике.. Его я проводил, согласно новым требования Приказа Минстроя №79/пр. Настало время подвести обобщить этот опыт.

Хронология собрания

Краткий итог

🔺 Это было самое «трудное» ОСС в моей практике. Проблема не в количестве, а деталях.
🔺 Общение, звонки, сообщения и объявление в лифте эффективнее цифры.
🔺 Сбор СНИСЛов и паспортных данных очень осложняет проведение ОСС.
🔺 Правильное размещение всех решений в ГИС ЖКХ занимает значительно время, нервы и силы.

Резюме

📍Поручите размещение решений (сведений) и документов по ОСС в ГИС ЖКХ специально обученным людям, тогда вы:

1️⃣ Снизите риски.
2️⃣ Сэкономите своё время — займетесь чем-то более интересным и полезным для вас.

➡️ Кому нужна помощь с проведением ОСС в ГИС ЖКХ, пишите сюда. Договоримся.

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.
📖 Практика управления многоквартирным домом ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ.

Ранее вы ответили себе на вопрос «Какую задачу я решаю?», «команду набрали», процесс пошел.

❓Что разрушает любую команду?

Ответ: разные ожидания участников друга от друга / отсутствие общих ценностей.

Например, ваш участник команды ожидает, что войдя в Правление ТСЖ — он получит льготу на коммуналку или возможность хранить барахло на этаже. Баш на баш, он вам помог провести ОСС и рассчитывает получить «плату» за труд.

Согласятся ли с этим другие участники команды?

Или вы ожидаете, что все участники команды будут ходить в поквартирный обход по 4 часа в день — вложат свои ресурсы в общее дело. А в процессе выяснится, что кто-то «не думал, что это так утомительно, да и личная жизнь проседает». Ваши и его ожидания не оправдались. Это обидно.

В итоге, подобные разногласия приводят к серьезному конфликту. Он может копиться, но в итоге прорвется наружу.

❓Что можно сделать?

На берегу договориться, по-честному, обо всех подобных вещах. Сказать как есть, что льготу получают либо все, либо никто. Озвучить, что лично вы готовы ходить максимум 2 часа. Честно предупредить, что документы — не ваша сильная сторона, и вы не возьметесь за составление Устава, но можете считать голоса.

Вам предстоит почти кругосветное путешествие, и подводные мины не в ваших интересах.

Джедаи ожидали, что Дарт Вейдер восстановит баланс силы, устранив ситхов, но он сделал по-своему.

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.
📖 Практика управления многоквартирным домом ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ.

Решил немного поменять формат отчета. В прошлом году я опубликовал отчет 11 апреля, после сдачи бухгалтерской отчетности за 2023 год.

Отчет за 2024 год я опубликую в несколько этапов:

1. Выполненные работы по виду работ.
2. Бухгалтерская / финансовая отчетность (после сдачи в ФНС).
3. Потребление ресурсов.

Выполненные работы

Капитальный ремонт:

1. Сделали капитальный ремонт фасада.
2. Отремонтировали козырек входной группы.
3. Перестелили кровлю машинного отделения лифтов.

Текущий ремонт:

1. Привели в порядок пожарные шкафы на всех этажах.
2. Отремонтировали тамбурные двери 2-3 этажей.
3. Сделали черновую стяжку на лоджии 14 этажа в 2025 году установим финишное покрытие.
4. Восстановили левый внешний водосток.
5. Модернизировали систему видеонаблюдения.

Инженерные системы:

1. Промыли 2 стояка ГВС.
2. Заменили 4 запорных крана на ГВС.
3. Заменили запорную арматуру на ЦО.
4. Поверили общедомовые приборы учета ГВС и ЦО и ввели их в коммерческий учет.

Прочее:

1. Убрали бункерную площадку сзади нашего дома и получили 4 парковочных места.
2. Добились установки дополнительного контейнера для вывоза мусора.
3. Экотехпром заменил контейнеры для вывоза ТКО.
4. С помощью управы спили три аварийных дерева.
5. Купил анемометр, замерил тягу вентиляции.
6. Сделали с соседом пробный автополив.
7. Немного разобрал Приказ №79/пр о размещении информации в ГИС ЖКХ.
8. Обнаружил дуб на придомовой территории.

Организационные вопросы:

1. Получили полномочия Администратора ОСС в Электронном доме Правительства Москвы и ГИС ЖКХ.
2. Купили и установили с соседями новую гирлянду на подъезд.
3. Вытащил переплату с ЕНС.
4. ПАО МОЭК признал наш ЖСК «Лучшим потребителем».

Кроме этого выполнялись обязательные работы по электроиспытаниям, подготовке к отопительному сезону, уборке, обслуживанию систем противопожарной защиты (рукавов, и дымоудаления) и другие работы.

А это то, что я изначально планировал сделать в 2024 году. Немного пошло не плану. В процессе план уточнялся и корректировался. А выше — что получилось в итоге.

Мое мнение: План работ не должен быть жестким. В начале года вы понимаете что требуется сделать по итогу прошедшего года. В процессе управление вы видите, что прямо сейчас нужно провести другие работы. И план корректируется. В конце года можно сравнить: что хотели изначально и что получилось.

Стандартный отчет — бухгалтерская отчетность

Бухгалтерский баланс

Бухгалтерский баланс за 2024

Отчет о прибылях и убытках

Отчет о прибылях и убытках за 2024

Отчет о целевом использовании средств

Отчет о целевом использовании средств за 2024

Вам понятны строки «Целевой капитал» и «Целевые средства»? Думаю, нет. Объем средств растёт и хорошо. А именно в «Целевые средства» сидят средства специального счета капитального ремонта! Удивлены?

Подготовка понятного и прозрачного отчета — это иллюстрация вашего отношения к собственникам в вашем доме.

Если вы не сделали отчёт, значит вы ничего и не делали.

Заключение

Ход выполнения работ и промежуточные результаты можно посмотреть на моем канале➡️

Дневник председателя ЖСК/ТСЖ

📝 В нём я выкладываю «текучку», из которой и состоит обычная регулярная работа председателя, невидимая остальным жильцам.

Один в поле не воин, и веник сломать сложнее, чем один прутик.

Без команды создать ТСЖ / взять управление многоквартирным домом в свои руки будет не просто.

Вам нужно хотя бы 2-3 человека. Количество участников команды зависит от числа подъездов / помещений или от количества жителей.

На мой взгляд, лучший расклад: по одному члену команды от подъезда. Или по одному на 100-150 собственников.

Почему и зачем нужна команда?

1️⃣ Они ваше будущее Правление ТСЖ.
2️⃣ Одному тяжело тянуть управление. Но бывают исключения.
3️⃣ Некоторые решения проще принимать коллегиально, ответственность разделите и диктатором не будете выглядеть.
4️⃣ В вашем доме могут жить профи в своих областях — инженер, садовод, энергетик, пиарщик и т. д. — они помогут закрыть области, в которых лично вы проседаете.
5️⃣ Если вы заболеете и уйдете в отпуск, то у вас должен быть хотя бы первый заместитель. Ему вы доверите печать и право принимать определенные решение.
6️⃣ Лучшая и редкая ситуация — эти люди возьмут на себя часть работы по эксплуатации здания: электрику / водоснабжение / отопление.

Вместе веселее искать себе приключения

Ранее я писал о:

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.
📖 Практика управления многоквартирным домом ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ.

Могу вас поздравить — вы собственноручно открыли врата в ад и похоронили хорошую идею.

❓Почему?

Создание ТСН / смена УО — сложный вопрос, многоходовка, с учетом множества факторов. Считайте, как захват Цезарем Галлии. Только пока у вас нет римской пехоты и осадных орудий, но есть множество разношерстных народов, и желание стать наместником.

Вы выходите к людям со словами — «Здесь будет провинция Римской империи, вы будете платить нам налоги, а мы возможно решать ваши проблемы». Последствия очевидны, наместником вы не будете.

При обсуждении сложных идей в домовом чате вы получите флеш рояль из психологических особенностей группы / толпы: феномен «разрушения процесса», эффект ореола, прайминга.

😄 Вы узнаете, что:

Ваши рациональные аргументы утонут в потоке эмоций, а документы даже не прочтут.

Обсуждать кардинальные изменения в жизни собственников можно, если группа заранее подготовлена, у вас есть сторонники, иначе вам окатят ушатвенники не любят.//

Другие ошибки можно прочитать здесь:

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.
📖 Практика управления многоквартирным домом ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ.

Руководство ПАО МОЭК вручило мне награду «Лучший потребитель» в специальной номинации «Лучший партнер МОЭК» — «За высокий профессионализм, активную гражданскую позицию и конструктивную обратную связь».

Для меня это показатель качества моей работы, как когда-то присвоение моему дому повышенного класса энергоэффективности «С»: сейчас удаётся решать проблемы не только в масштабах двух домов, но и сделать вклад в масштабах Москвы. Это не может не радовать.

Приятно получить такую награду от крупнейшей теплоснабжающей организации в мире, монополиста Москвы.

Обеспечивая стабильную работу систем теплоснабжения на своих объектах, соблюдение температурных и гидравлических графиков и четкость платежей, такие компании вносят большой позитивный вклад в надежное функционирование системы теплоснабжения всей Москвы. — подчеркнул директор Филиала №11 «Горэнергосбыт» ПАО «МОЭК» Андрей Дмитриевский.

После награждения нам показали центральный диспетчерский пункт МОЭК (ЦДУ): «глаза» системы теплоснабжения столицы. Я увидел работу диспетчеров, ответственных за мониторинг параметров теплоносителя, который идёт от ТЭЦ до наших батарей. Впечатляющее зрелище. Современные технологии позволяют отследить множество параметров в режиме реального времени.

Отрадно знать, что тебя читают, слушают и слышат, и берут на вооружение.

📖 Сериал об управлении многоквартирным домом ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ.
🔊 Подписывайтесь на мой личный телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин.
💭 Присоединяйтесь к сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все
. Коллективно решаем проблемы.

Депутаты ГД снова улучшают сферу ЖКХ — в этот раз в части проведения общих собраний собственников. О законопроекте можно подробнее почитать тут и здесь.

Остановлюсь на самой интересной поправке (автор депутат И.В. Белых (1), Правительство РФ):

Администратор общего собрания обязан указать в системе сведения о лице, участвующем в голосовании ... и страховой номер индивидуального лицевого счета собственника помещения в многоквартирном доме, а также разместить в системе электронный образ такого решения.

(1) И.В. Белых — до избрания в ГД РФ в 2021 году была Главой мунокруга Мещанский в г. Москве, председателем Совета мунобразований г. Москвы.

➡️ Администратор обязан указывать. Не собственник.

Собственник опять никому и ничего не обязан указывать.

Собственник должен указать СНИЛС в решении, если он хочет, чтобы его голос был учтен. Видимо это только для людей с высокой степенью правосознания и проактивной позицией.

Некоторые собственники не то что забывают расписаться в решении, они забывают:

А Администратор должен принять решение и внести в систему. Иначе штраф МЖИ. А собственнику штрафа нет.

К сожалению, и в этом законопроекте не вводят простую поправку, она может звучать так:

Собственник помещения обязан предоставить в управляющую организацию, РСО, РОТКО, ФКР документ, подтверждающий право собственности на свое помещение, в течение 5 дней после регистрации такого права.

Примечательно, что поправки к общим собрания собственников с использованием системы внесла не член Комитета ГосДумы по ЖКХ

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин

Продолжаю вести рубрику подведения итогов своей работы на посту председателя ЖСК и ТСЖ. Как минимум позволяет понять, что очередной месяц жизни ушел не в пустую.

❓Что удалось сделать за месяц? ➕

🟢 Запустить отопление, получить всего лишь 2 заявки на завоздушивание стояков / батарей
🟢 Дал комментарий Российской газете о подготовке дома к отопительному сезону
🟢 Найти новую уборщицу
🟢 Возобновить дискуссию о заваривании мусоропровода. Не без срача, но надо педалировать тему
🟢 Избавить свой этаж от микробов
🟢 Высадить выращенный дома барвинок
🟢 Ликвидировать сломанное дерево
🟢 Закупить запас моющих средств на 2025
🟢 Узнал, что захватываю соседний ЖСК Тигрис. Да я просто рейдер
🟢 Разобрал склад
🟢 Сделал с соседом пробный автополив

❓Что не удалось сделать за месяц? ➖

🔴 Купить еще кустов боярышника, буду закупать весной — из-за засухи откапывать стали поздно, а времени у меня не осталось
🔴 Заказать запас канцелярии и всякой мелочевки для работы
🔴 Разобрать накопленные Добрые крышечки
🔴 Найти толстостенную трубу 50мм для внутреннего пожарного водопровода

Будни управдома ➡️ Подписывайтесь на канал «Дневник председателя ЖСК/ТСЖ»

Ранее я писал про две распространенные ошибки:

Перейдем к следующей: вы не хотите вкладывать свои средства в создание ТСЖ.

О чем это говорит?

На мой взгляд: это отражает степень вашей заинтересованности в улучшении вашей жизни.

У вас есть имущество стоимостью несколько миллионов рублей (квартира, машиноместо), вы обеспокоены его состоянием и хотите уйти от управляющей организации в ТСЖ. Однако, вы не хотите вложить свои средства в этот процесс: деньги или время.

Так не сработает.

Вы же покупаете запчасти для вашей машины? Вы же покупаете домой уютные шторы, блестящие смесители и ковры? Уверен, что да.

Особенно людям нравится ввалить денег в красивый ремонт своей квартиры.

Но как только вопрос касается вложений в смену управляющей организации или создания ТСЖ, то денег сразу нет. Они есть на что-то ещё, но не на:

В лучшем случае дом перейдет к вам «целый», в худшем случае — вам подгадит предыдущая управляшка: выведет из строя оборудование, заберет с собой что-нибудь.

Посмотрите на это с другой стороны: вы приходите в банк за кредитом на свой проект. Банк оценивает вашу финансовую модель и платежеспособность, а также сколько вы вкладываете собственных средств. Если собственных средств немного, то с какой стати банку вкладываться в ваш проект?

Поверьте мне: в первые месяцы управления вам потребуются деньги, а взять их будет неоткуда. Ибо собирать «дань» вы еще не начали.

Сразу ищите / копите ресурсы

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.

Вы ответили себе на ключевой вопрос «Какую конкретно задачу / проблему я решаю?». Поздравляю! Первый шаг сделан, вам понятна цель или задача и вы хотите решить ее с помощью создания ТСЖ.

И... вы сразу же бежите в интернет поисковик, он выдает вам инструкции или услуги по созданию ТСЖ. Не делайте этого. Если уже сделали, то остановитесь и охладите свой ум.

Увиденное вас, как минимум, огорчит. Вы расстроитесь и передумайте что-то делать. Но соберитесь и выдохните.

Огорчает вас масштабность задачи и непонимание что делать. Добавляется ощущение, что вы не справитесь.

Создание ТСЖ — это большая задача. Похожа на строительство загородного дома с гаражом, котельной, благоустройством участка. Добавляется еще человеческий фактор — объединить людей весьма непростой целью без какой либо явной выгоды. Отдаленно напоминает на создание ячейки кружка марксистов в начале ХХ века.

У юных большевиков был план и великая идея. У вас пока есть только идея. Остался план. Ваш план должен быть на бумаге.

Мысли любят «жить» на бумаге, тогда они обретают структуру.

План сначала может быть любым, он может показаться вам идиотским.

Например:

Сделайте свой первый план. Потом будете его корректировать и совершенствовать

🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые части книги будут публиковаться только там.